Вопросы

10 популярных вопросов апреля

1. Собственники отправили в РСО протокол о переходе на прямые договоры, с какого момента их признают заключенными?

Есть две даты, которые следует отличать друг от друга: дата принятия решения о переходе на прямые договоры и дата, с которой договор с РСО считается заключенным. Дата принятия решения – это дата общего собрания, на котором решили перейти на прямые договоры с РСО. Сам договор считают заключенным с даты, за которую собственники проголосовали на собрании и указали в протоколе именно как дату заключения договора (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК). Например, общее собрание прошло 25 марта, и собственники проголосовали за переход на прямые договоры с региональным оператором с 1 апреля.

РСО вправе перенести утвержденную собственниками дату, но не более чем на три календарных месяца. В таком случае она уведомляет инициатора ОСС о переносе срока в течение пяти дней с момента, когда получила копии решений и протокола ОСС (п. 1 ч. 7 ст. 157.2 ЖК).

2. Обязана ли РСО предупредить УО о прекращении водоснабжения, если она планирует ремонтировать наружные сети?

Да, обязана.

Когда и как РСО вправе приостановить или ограничить подачу коммунального ресурса на время ремонтных работ, управляющая МКД организация и РСО должны согласовать в договоре ресурсоснабжения. Нужно учитывать требования законодательства о ресурсоснабжении и Правил предоставления коммунальных услуг. Такое правило предусматривает пункт 29 Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, утвержденных постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124.

Если РСО прекращает подачу воды на время ремонта, она должна уведомить об этом УО не меньше чем за 15 дней. Такая обязанность РСО установлена пунктами 85, 86 Правил горячего водоснабжения, утвержденных постановлением Правительства от 29.07.2013 № 642.

УО также обязана сообщить потребителям об отключении коммунальной услуги по инициативе РСО. Уведомить нужно за 10 рабочих дней до отключения. Это следует из подпункта «б» пункта 117 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

3. Обязана ли УО выявлять временно проживающих в МКД граждан?

Нет, не обязана, но вправе это сделать.

Исполнитель имеет право устанавливать количество граждан, которые проживают в жилом помещении, в том числе временно, если такое помещение не оборудовано ИПУ. Такое право закреплено подпунктом «е(1)» пункта 32 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354).

Потребителя считают временно проживающим, если он фактически проживает в жилом помещении более пяти дней подряд (п. 56 Правил № 354). Порядок фиксации факта временного проживания определяют пункты 56(1), 58 Правил № 354.

4. Если собственники приняли решение на ОСС об оплате КР на СОИ по ОДПУ, вправе ли они затем отменить это решение и оплачивать по нормативу?

Нет, не вправе.

Законодательство не предусматривает возможность отменить ранее принятое решение общего собрания, но собственники вправе в любое время провести внеочередное ОСС и принять новое решение. В период, пока новое решение не примут, будет действовать предыдущее решение общего собрания в МКД. Новое решение «заработает» с даты, которую определит общее собрание, обратной силы оно иметь не будет.

Если в МКД установлен ОДПУ, то собственники на ОСС вправе принять одно из решений, как определять размер расходов на КР на СОИ:

  • исходить из норматива потребления ресурса и потом проводить перерасчет по показаниям ОДПУ;
  • исходить из среднемесячного объема потребления ресурса и проводить перерасчет по показаниям ОДПУ;
  • руководствоваться объемом потребления ресурса по показаниям ОДПУ.

Такое право закреплено в части 9.2 статьи 156 ЖК.

5. Обязана ли УО иметь положение об АДС?

Нет, не обязана, но вправе.

Управляющая МКД организация должна организовать аварийно-диспетчерскую службу, но иметь положение об АДС законодательство не обязывает. Однако стоит составить такое положение – в нем удобно закрепить задачи АДС, структуру и порядок работы.

Унифицированной формы положения нет. Можно составить положение с учетом особенностей МКД и требований, которые установлены разделом IV Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

6. Вправе ли УО, которая не получила лицензию на управление МКД, участвовать в открытом конкурсе по отбору УО?

Нет, не вправе.

Претендент на участие в открытом конкурсе должен соответствовать требованиям к лицам, которые выполняют работы, оказывают услуги по договору управления МКД. Если претендент не соответствует требованиям, его не допустят к конкурсу. Такие правила предусмотрены подпунктом 1 пункта 15, подпунктом 2 пункта 18 Порядка проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору УО для управления МКД, утвержденного постановлением Правительства от 06.02.2006 № 75.

Чтобы управлять МКД, необходимо иметь лицензию на деятельность по управлению МКД (ч. 1.3 ст. 161 ЖК). Договор управления МКД заключают с УО, которой такую лицензию предоставили (ч. 1 ст. 162 ЖК).

С 1 мая 2015 года лицензирование деятельности по управлению МКД обязательно для всех УО. Такое требование установлено частью 1 статьи 7 Закона от 21.07.2014 № 255-ФЗ.

7. Нужно ли обязать жителя зарегистрировать право собственности, чтобы он платил за ЖКУ?

Нет, не нужно.

У УО, ТСЖ, ЖСК нет ни права, ни необходимости заставлять регистрировать право собственности на помещения в МКД. Если МКД – новостройка, обязанность по оплате ЖКУ у будущего собственника возникает не с момента возникновения права собственности, а с момента передачи помещения застройщиком путем подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Такая обязанность установлена в части 2 статьи 153 ЖК.

Будущий собственник также обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Исключение – взносы на капитальный ремонт. Обязанность оплачивать расходы на капремонт общего имущества распространяется только на собственников помещений с момента возникновения права собственности. Такое правило предусмотрено частью 3 статьи 158 ЖК.

8. Вправе ли УО не представлять по просьбе органа муниципального жилищного контроля документы, которые размещены в открытых источниках, например, в ГИС ЖКХ?

Чтобы избежать спорной ситуации, представьте органу муниципального жилищного контроля документы, которые он запрашивает.

Должностные лица органов МСУ, когда проводят муниципальный жилищный контроль, вправе запрашивать и получать необходимую информацию и документы (ч. 5 ст. 20 ЖК). Право УО при получении запроса сослаться на открытые источники, в которых разместили информацию, законодательство прямо не предусматривает. Органу муниципального контроля также не запрещено требовать информацию, размещенную в открытых источниках. Закон запрещает требовать документы, которые уже есть в распоряжении органов власти и МСУ. Такой запрет предусмотрен в статье 15 Закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ.

УО вправе по запросу собственников и пользователей помещений в МКД не предоставлять информацию и только сообщить место размещения, если информация есть в открытом источнике, в том числе в ГИС ЖКХ. Такое право УО предусмотрено пунктом 34 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416. Однако в данной ситуации не рекомендуем применять аналогию закона и не представлять ответ на запрос органа МСУ со ссылкой на открытый источник.

9. Обязана ли УО устанавливать предупреждающие информационные таблички на детской площадке на придомовой территории?

Да, обязана, если такую обязанность предусмотрели в договоре управления МКД. Требование устанавливать информационные таблички и объем информации на них предусматривает ГОСТ Р 52301-2013 (п. 7.5). По общему правилу данный документ применяют в добровольном порядке.

ГОСТ может стать обязательным на основании:

  • приказа организации;
  • ссылки на ГОСТ в собственных стандартах организации или техдокументации;
  • соглашений или договоров со ссылкой на стандарт;
  • указания обозначения стандарта в маркировке продукции или в сопроводительной документации.

Такое правило устанавливает пункт 8.3 ГОСТ Р 1.0-2012.

10. Обязана ли УО отвечать за ущерб автомобилю в результате схода снега с подоконника помещения в МКД, если собственников предупредили о необходимости очищать свои подоконники от снега?

Да, обязана.

Если ущерб возник по вине УО, она обязана его возместить. Такое правило следует из части 1 статьи 1064 ГК.

Подоконники в МКД входят в состав общего имущества как часть фасада (ст. 36 ЖК). По общему правилу управляющие МКД организации отвечают за вред общему имуществу, а также имуществу, жизни и здоровью граждан, который причинен из-за ненадлежащего содержания общего имущества (ст. 161 ЖК, п. 10, 42 Правил содержания общего имущества).

УО обязана очищать поверхности фасада, на которых образуются наледи и снег, в рамках работ и услуг по содержанию. УО также обязана обеспечить безопасность граждан, в том числе предотвращать обвалы снега и наледи. Это следует из частей 1, 1.1, 2.3 статьи 161 ЖК, пунктов 7, 9 минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290.

Уведомление собственников о необходимости очистить подоконники от снега не освобождает УО от обязанности содержать общее имущество.

Вы можете задать нам свой вопрос: